摘要：目前隨著國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控出臺(tái)一系列新政策，致使承建單位以往開(kāi)發(fā)的信息化系統(tǒng)工程在需求上發(fā)生了較大的變化。監(jiān)理密切關(guān)注國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策變化，在項(xiàng)目建設(shè)中對(duì)項(xiàng)目需求提出建議，及時(shí)做好需求變更，以符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終建設(shè)。
摘要：目前隨著國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控出臺(tái)一系列新政策，致使承建單位以往開(kāi)發(fā)的信息化系統(tǒng)工程在需求上發(fā)生了較大的變化。監(jiān)理密切關(guān)注國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策變化，在項(xiàng)目建設(shè)中對(duì)項(xiàng)目需求提出建議，及時(shí)做好需求變更，以符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終建設(shè)。
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介
2010年2月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)組織建設(shè)北京市存量房交易服務(wù)平臺(tái)，主要為了保障上市交易房源真實(shí)有效、交易資金交割安全，切實(shí)保護(hù)老百姓的切身利益。為房屋交易中的各個(gè)主體提供權(quán)威透明的信息和快捷便利的交易服務(wù)，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、銀行之間數(shù)據(jù)共享。從根本上解決多主體間信息不對(duì)稱及互不信任的問(wèn)題，達(dá)到維護(hù)交易公平、提高交易效率、防范資金風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)行政服務(wù)、公共服務(wù)、市場(chǎng)服務(wù)的共贏。
存量房交易服務(wù)平臺(tái)的核心是政府為存量房交易全過(guò)程提供一系列安全保障、監(jiān)督管理服務(wù)，確保存量房交易安全進(jìn)行。該平臺(tái)具有以下特點(diǎn)：一、建立信息發(fā)布平臺(tái)，及時(shí)發(fā)布房源信息，方便百姓選房購(gòu)房；二、推行房源核驗(yàn)制度，便于交易各方查詢有效房源信息；三、提供存量房自有交易資金監(jiān)管服務(wù)；四、規(guī)范存量房交易的經(jīng)紀(jì)行為，同一套房屋只能委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)核驗(yàn)。
二、新政出臺(tái)
2011年1月26日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施（簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”），要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
2011年2月17日，北京出臺(tái)了“新國(guó)八條”的實(shí)施細(xì)則——“京15條”（北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知 京政辦發(fā)[2011]8號(hào)）。
細(xì)則規(guī)定：自本通知發(fā)布次日起，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒(méi)擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
三、應(yīng)對(duì)措施
1、深入了解政策
“新國(guó)八條”和“京15條”政策的出臺(tái)增加了對(duì)買(mǎi)方購(gòu)房條件的限制。政策的變化導(dǎo)致系統(tǒng)需求發(fā)生了變化。項(xiàng)目監(jiān)理工程師在第一時(shí)間收集相關(guān)國(guó)家政策進(jìn)行研讀，同時(shí)配合建設(shè)單位組織承建單位開(kāi)展應(yīng)對(duì)新政的討論會(huì)，深入了解國(guó)家政策。監(jiān)理工程師只有掌握了政策的核心，才能進(jìn)一步了解承建單位開(kāi)發(fā)的成果是否滿足業(yè)務(wù)的需求。
如：新政要求提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭方可購(gòu)買(mǎi)，因此在系統(tǒng)設(shè)計(jì)中就需加入對(duì)購(gòu)房者身份的認(rèn)定，包括與稅務(wù)機(jī)構(gòu)與社保機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)。
2、制定監(jiān)理措施
為了應(yīng)對(duì)國(guó)家政策及法律法規(guī)的出臺(tái)，監(jiān)理從項(xiàng)目管理和技術(shù)審核的角度采取了如下措施：
1）制定有效的變更流程
因?yàn)檎甙l(fā)生變化，且政策出臺(tái)后給予實(shí)施的時(shí)間比較緊，因此在進(jìn)行工程管理的過(guò)程中就要對(duì)需求進(jìn)行變更，同時(shí)還要保證變更的及時(shí)、準(zhǔn)確。監(jiān)理針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)重新修正了標(biāo)準(zhǔn)的變更流程，同時(shí)在執(zhí)行過(guò)程中壓縮審核時(shí)間，并行開(kāi)展評(píng)審工作，以保證開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)充裕。具體流程如下圖所示：
2）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理
資金的風(fēng)險(xiǎn)
由于需求的變化導(dǎo)致系統(tǒng)開(kāi)發(fā)量增加，且存量房網(wǎng)上交易平臺(tái)開(kāi)發(fā)涉及與眾多信息系統(tǒng)進(jìn)行交互的數(shù)據(jù)接口，包括和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)交換接口，和交易權(quán)屬系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交換接口，和專用資金監(jiān)管所在銀行信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交換接口，和按揭貸款銀行信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交換接口，和各中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)交換接口。如果原系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)性和可擴(kuò)展性較好，后續(xù)的開(kāi)發(fā)量比較可控，建設(shè)單位和承建單位投入的資金可控，反之則存在很大的資金風(fēng)險(xiǎn)。
監(jiān)理通過(guò)對(duì)原系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和擴(kuò)展性的審核，與建設(shè)單位共同對(duì)承建單位提交的方案進(jìn)行了評(píng)估，項(xiàng)目的整體資金增加控制在10%之內(nèi)。
進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)
承建單位開(kāi)發(fā)工作量的增加造成了項(xiàng)目一定程度的延期，這就要求監(jiān)理在變更前進(jìn)行評(píng)估，必要的時(shí)候要求承建單位通過(guò)增加項(xiàng)目資源（包括人力、物力等）來(lái)保證開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
3）對(duì)變更后系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的變化進(jìn)行論證與評(píng)估
數(shù)據(jù)交換頻繁且數(shù)據(jù)交換量大，這就要求系統(tǒng)在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的搭建上既要充分考慮到數(shù)據(jù)交換的效率，同時(shí)又要建立數(shù)據(jù)交換的安全機(jī)制。系統(tǒng)通過(guò)短期改造是否存在漏洞，要進(jìn)行安全評(píng)估，數(shù)據(jù)涉密或涉密系統(tǒng)要符合分級(jí)保護(hù)的相關(guān)要求，非涉密系統(tǒng)要符合等級(jí)保護(hù)的相關(guān)要求。
四、應(yīng)用效果
2011年7月5日，北京市存量房交易服務(wù)平臺(tái)海淀試點(diǎn)啟動(dòng)儀式成功在皇苑大酒店舉行。住建部、市住建委、海淀區(qū)人民政府等領(lǐng)導(dǎo)出席了啟動(dòng)儀式。
根據(jù)北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、市財(cái)政局、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部印發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展存量房交易服務(wù)平臺(tái)試點(diǎn)工作的通知》要求，按照“試點(diǎn)先行、逐步推進(jìn)”的工作思路，正式啟動(dòng)了存量房交易服務(wù)平臺(tái)試點(diǎn)工作。存量房交易服務(wù)平臺(tái)，是在全市存量房交易量逐年攀升，特別是存量住宅成交量已連續(xù)超過(guò)了新建商品住宅成交量，存量房市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的重要性日漸突出的大背景下推出的。
試點(diǎn)期間，平臺(tái)為廣大群眾無(wú)償提供房源核驗(yàn)、房源查詢、網(wǎng)上簽約、資金監(jiān)管一站式服務(wù)。海淀區(qū)也通過(guò)試點(diǎn)不斷完善存量房交易服務(wù)平臺(tái)建設(shè)；抓好核驗(yàn)質(zhì)量，確保服務(wù)平臺(tái)發(fā)布數(shù)據(jù)的真實(shí)、可靠；提供“以人為本”的房源核驗(yàn)服務(wù)；提供靈活的房源核驗(yàn)和資金監(jiān)管服務(wù)，試點(diǎn)工作取得了較好的效果。
