隨著全球新冠病毒疫情大流行，越來越多企業(yè)鼓勵員工進行遠程辦公，傳統(tǒng)的辦公大樓會過時嗎?

盡管人們對新冠病毒Covid-19大流行對全球房地產(chǎn)市場的長期影響有不同看法，但似乎有一點可以肯定：人們的工作、生活和娛樂方式將發(fā)生不可改變的變化。

這是否意味著傳統(tǒng)辦公室的消亡以及隨之而來的固定的長期租賃協(xié)議還有待觀察。但是，無可否認的是，隨著各國經(jīng)濟陷入衰退，全球企業(yè)將被迫削減住宿成本。

毫無疑問，放棄主要商務(wù)中心中龐大的辦公場所對許多人來說都具有財務(wù)意義，特別是如果在啟用Zoom的世界中遠程工作開始蓬勃發(fā)展，而視頻會議已成為必不可少的工作方式。

房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行(JLL)撒哈拉以南非洲地區(qū)(SA)的研究分析師邁克爾·斯科特(Michael Scott)說，南非也不例外。他說，隨著該國經(jīng)濟進一步萎縮，許多企業(yè)面臨清算，這將給已經(jīng)供過于求的市場增加更多的空置辦公室。

近年來，由于經(jīng)濟不景氣和失業(yè)率上升，南非主要業(yè)務(wù)節(jié)點對辦公空間的需求已經(jīng)明顯下降。

實際上，根據(jù)SA房地產(chǎn)所有者協(xié)會的最新數(shù)據(jù)，第一季度的全國辦公室空缺率已從2008年的5.5%升至接近12%的多年高點。在桑頓(位于南非豪登省約翰內(nèi)斯堡市的一個富裕地區(qū))，開發(fā)商在過去十年中花費了數(shù)十億美元將高檔的高層建筑推向市場，不過超過16%的辦公空間是空的。

斯科特認為，新冠病毒Covid-19的爆發(fā)，再加上不斷增長的物業(yè)運營成本和不斷增加的債務(wù)負擔，將進一步減少對傳統(tǒng)辦公空間的需求，特別是考慮到支持遠程工作的網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)功能得到了改善。

但是，由于并非每個人都有足夠的能力在家工作，因此許多公司將促進衛(wèi)星機構(gòu)的工作。這可能會增加對提供可變的“按使用付費”定價模型的協(xié)同工作區(qū)或靈活工作區(qū)的需求。

國際共享工作空間公司W(wǎng)eWork以及本地品牌已經(jīng)打入了SA的辦公市場。

但是，問題是，保持社交距離是否與社區(qū)參與的共同工作理念背道而馳，社區(qū)合作理念包括在一個大多為開放式空間共享資源。

WorkInProgress總經(jīng)理Charmaine Lambert承認，長期封鎖可能會在短期內(nèi)中斷對聯(lián)合辦公的使用。但她認為，在大流行后的經(jīng)濟中，需求將迅速反彈，因為企業(yè)希望將長期租賃換成靈活的短期租賃，而且企業(yè)倒閉迫使更多人開始自謀職業(yè)。

蘭伯特預(yù)測，初創(chuàng)企業(yè)和中小型企業(yè)部門將強勁增長，這將滿足對聯(lián)合辦公的持續(xù)需求。

她說：“世界將需要更多的企業(yè)家，這些企業(yè)家的聰明創(chuàng)意可以幫助重建經(jīng)濟并創(chuàng)造就業(yè)機會。” “但是，初創(chuàng)企業(yè)和企業(yè)家希望與志趣相投的人建立聯(lián)系并進行互動。他們能夠?qū)⑾敕ǜ吨T實踐并與他人進行合作發(fā)展。”

蘭伯特說，減少到辦公室的通勤對環(huán)境的好處也可能支持在分散的，靈活的空間中遠程工作的想法。她指的是紐約的CO²排放量，在過去幾周中急劇下降了50%，主要是由于道路交通量的減少。此外，氣候網(wǎng)站Carbon Brief指出，在中國，由于疫情導(dǎo)致的封鎖措施，導(dǎo)致兩周內(nèi)能源使用和排放量下降了25%。

但是，共同工作的辦公室開發(fā)商和運營商將不得不重新考慮其室內(nèi)設(shè)計和空間使用，以降低租戶密度并滿足保持社交距離的要求。

JSE上市的Growthpoint Properties共同合資企業(yè)Workshop 17的聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Paul Keursten說，該公司已經(jīng)重新設(shè)計了豪登省和開普敦八個地方的開放區(qū)域和共享工作區(qū)，以遵守新的安全標準和健康方面的考慮。

“我們共享的工作區(qū)現(xiàn)在允許人與人之間的最小距離為1.5米。員工在到達時通過二維碼登錄到特定的辦公桌。這減少了活動，從而降低了健康風(fēng)險，并在有人發(fā)現(xiàn)時可以進行跟蹤。” Keursten說。

該公司還設(shè)計了透明的屏幕，該屏幕可以安裝在共享空間的辦公桌上，還可以安裝其他物品，例如用于保護表面的一次性紙工作墊。

下一步是擴展虛擬工作平臺。 Keursten說，重點將越來越轉(zhuǎn)移到靈活的產(chǎn)品上，這些產(chǎn)品提供物理和虛擬空間以及功能的可互換組合。因此，未來的辦公室將不再是一棟建筑物中的特定空間，而是物理空間的組合以及一組可進行在線會議、規(guī)劃和協(xié)作的虛擬工具。

他說：“這些可能包括咖啡店、房屋、聯(lián)合辦公空間和企業(yè)辦公室。”

業(yè)內(nèi)人士表示，這種病毒大流行的另一個結(jié)果是，辦公室密集化趨勢可能會逆轉(zhuǎn)。在過去的十年左右的時間里，企業(yè)逐漸減少了每位員工的空間需求，因為私人的封閉式小隔間為開放式辦公室提供了空間。

SA最大的辦公樓房主之一，瑞德地產(chǎn)的首席運營官戴維•賴斯(David Rice)表示，過去幾年的密集化趨勢使人均建筑面積減少了一半，降至約5-6平方米。他預(yù)計疫情后至少增加到7-8平方米。

盡管現(xiàn)在說這將如何影響對辦公空間的整體需求還為時過早，但賴斯預(yù)計，隨著越來越多的人在家工作，人員數(shù)量的減少將抵消個人空間的增加。

冠狀病毒大流行造成的變化不僅需要調(diào)整辦公室布局和空間分配。房地產(chǎn)專家Marco Macagnano說，他們還將把“智能”建筑運動提升到一個全新的水平。房地產(chǎn)專家領(lǐng)導(dǎo)了設(shè)計和配置Deloitte SA在Midrand瀑布區(qū)的新總部的團隊。

這座42500平方米的建筑容納了該審計公司的3700多名員工(他們先前曾在約堡和比勒陀利亞分布在10個不同的辦公室中工作)，已獲得SA綠色建筑委員會頒發(fā)的著名LEED(能源與環(huán)境設(shè)計領(lǐng)導(dǎo)力)銀獎。 。

該建筑分為各種區(qū)域以支持不同的工作方式：董事會和會議室;規(guī)模較小，重點突出的工作中心;協(xié)作區(qū);暫停區(qū)域;和開放式辦公空間。

Macagnano在設(shè)計和施工中結(jié)合了智能建筑概念，例如“空間分析”和“占領(lǐng)檢測技術(shù)”，他說，這將使員工在封鎖期過后能夠快速適應(yīng)社會疏散要求。該建筑物的軟件還可以幫助團隊找到最佳的合作場所，并通過調(diào)節(jié)閑置空間的照明和空調(diào)來減少能耗。

通過利用人工智能的力量，該建筑能夠自我診斷可能出現(xiàn)的問題。

Macagnano解釋說：“該建筑物裝有內(nèi)部占用傳感器，可以檢測某些區(qū)域的人口密度何時過高，并向員工發(fā)出危險警告，以保持安全距離。主動的辦公桌管理還使建筑物能夠感覺到人們坐著有多近彼此。”

但是，他承認，盡管采用智能建筑技術(shù)可以使許多公司順利過渡到工作狀態(tài)，但遠程工作可能會成為許多公司的新常態(tài)。為此，他希望公司變得更愿意與員工互動，以找到最適合其需求的解決方案。

Macagnano說：“人們的工作方式和工作地點將越來越注重靈活性。”

“我看到了一個未來，工人可能需要在早上進行工作協(xié)作，然后專心做午飯，并在下午再進行遠程工作。”