區(qū)塊鏈技術(shù)具備可追溯性、不可篡改、多方參與等技術(shù)特征，與不動產(chǎn)登記信息共享機(jī)制的需求具備較好的耦合性，將區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用于不動產(chǎn)信息共享，有助于提高市場主體的信息獲得效率、節(jié)約信任成本。在我國目前的情況下，各個部門和地區(qū)之間已采取“聯(lián)盟鏈”方式創(chuàng)建不動產(chǎn)信息共享區(qū)塊鏈，而智能合約與“共票機(jī)制”則是未來不動產(chǎn)交易自動執(zhí)行與數(shù)據(jù)共享的發(fā)展進(jìn)路。

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一、問題的提出

習(xí)近平總書記在主持中共中央政治局第十八次集體學(xué)習(xí)時指出，要發(fā)揮區(qū)塊鏈在促進(jìn)數(shù)據(jù)共享、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、降低運營成本、提升協(xié)同效率、建設(shè)可信體系等方面的作用，實現(xiàn)政務(wù)數(shù)據(jù)跨部門、跨區(qū)域共同維護(hù)和利用，促進(jìn)業(yè)務(wù)協(xié)同辦理，深化“最多跑一次”改革，為人民群眾帶來更好的政務(wù)服務(wù)體驗。

不動產(chǎn)登記是關(guān)系到國計民生的重要領(lǐng)域，我國已經(jīng)開始推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但目前仍然存在不動產(chǎn)登記耗時長、辦理難的問題。2019年2月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》(國辦發(fā)〔2019〕8號)，要求推動不動產(chǎn)登記信息共享集成機(jī)制，通過部門間后臺數(shù)據(jù)共享壓縮登記申請人辦事時間，方便企業(yè)和群眾辦事創(chuàng)業(yè)。2020年5月，自然資源部、國家稅務(wù)總局、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于協(xié)同推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見》(自然資發(fā)〔2020〕83號)，進(jìn)一步要求全國地級及以上城市和具備條件的縣市盡快實現(xiàn)業(yè)務(wù)辦理部門之間、業(yè)務(wù)辦理部門與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不動產(chǎn)登記信息互通，推行線上統(tǒng)一申請、集中受理和自助查詢，實現(xiàn)“數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑路”。在我國逐步推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)程的背景下，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)在政府部門和市場主體間共享已成大勢所趨。面對數(shù)據(jù)共享的現(xiàn)實需求，科技應(yīng)當(dāng)如何打破“數(shù)據(jù)孤島”，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的共享與暢流?一個可能的解決進(jìn)路是在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域應(yīng)用區(qū)塊鏈技術(shù)。自2008年中本聰發(fā)布《比特幣白皮書》至今，區(qū)塊鏈技術(shù)方興未艾，其高效、不可篡改、可追溯和實時變更的特征，使這一新技術(shù)在加密貨幣、物聯(lián)網(wǎng)、智能制造、供應(yīng)鏈管理、數(shù)字資產(chǎn)交易等領(lǐng)域天然具備巨大優(yōu)勢。對大數(shù)據(jù)有強(qiáng)烈需求的不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，也是區(qū)塊鏈技術(shù)探索未來應(yīng)用前景的方向之一。

新的時代需求也亟待法治回應(yīng)。目前，國內(nèi)已經(jīng)有部分地方政府開始探索如何在房地產(chǎn)登記領(lǐng)域創(chuàng)新性地應(yīng)用區(qū)塊鏈技術(shù)，推動政府部門間的不動產(chǎn)登記信息共享。北京市于2020年2月上線了基于區(qū)塊鏈技術(shù)的“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”平臺，推動政府部門之間相關(guān)數(shù)據(jù)的可信共享，協(xié)助居民簡化不動產(chǎn)登記相關(guān)流程;湖南省婁底市也上線了不動產(chǎn)區(qū)塊鏈信息共享平臺，向權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)區(qū)塊鏈電子憑證。加強(qiáng)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)共享，不僅可以提高登記機(jī)構(gòu)辦事效率，增強(qiáng)群眾“獲得感”，還能協(xié)助統(tǒng)計機(jī)構(gòu)實時掌握更全面的不動產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場數(shù)字治理。在新冠疫情的特殊背景下，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息管理、查詢的數(shù)字化，減少線下聚集辦理業(yè)務(wù)需求，還具備一定的防疫和公共衛(wèi)生價值。這可能是區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用普及化的一個契機(jī)。數(shù)據(jù)共享并非一蹴而就，不動產(chǎn)交易領(lǐng)域的數(shù)據(jù)共享仍在探索初期階段。

區(qū)塊鏈技術(shù)作為一項新事物，要應(yīng)用于傳統(tǒng)上采取“中心化大型數(shù)據(jù)庫”的不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，需要從技術(shù)架構(gòu)和法律可行性上展開討論。本文將從如下幾個方面展開研究：首先簡單敘述不動產(chǎn)登記信息共享的意義和實現(xiàn)信息共享的挑戰(zhàn)，其次分析區(qū)塊鏈技術(shù)在實現(xiàn)不動產(chǎn)登記需求時的耦合性，在此基礎(chǔ)上分析不動產(chǎn)登記信息共享機(jī)制應(yīng)當(dāng)如何選擇區(qū)塊鏈的架構(gòu)模式，并分析區(qū)塊鏈在信息共享上的優(yōu)勢，最后從不動產(chǎn)登記信息共享領(lǐng)域應(yīng)用區(qū)塊鏈技術(shù)的現(xiàn)實出發(fā)，對未來進(jìn)一步的技術(shù)發(fā)展路徑提出建議。

二、不動產(chǎn)登記信息共享：意義與挑戰(zhàn)

目前，我國應(yīng)用于不動產(chǎn)登記的主要行政法規(guī)是2019年最新修訂的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，其中第四章題為“登記信息共享與保護(hù)”，初步建立起了我國不動產(chǎn)登記信息共享制度的基本框架，內(nèi)容包括：建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)國家、省、市、縣四級登記信息實時共享;不動產(chǎn)登記管理部門與其他行政部門之間審批信息和交易信息的實時共享;不動產(chǎn)登記信息的保密要求;權(quán)利人和利害關(guān)系人、有關(guān)國家機(jī)關(guān)有權(quán)查詢不動產(chǎn)登記資料?？梢钥闯觯粍赢a(chǎn)登記信息共享機(jī)制需要滿足兩方面的需求，其一是社會對不動產(chǎn)登記信息的查詢需求，其二是政府部門和市場主體之間對不動產(chǎn)登記信息的共享需求。這兩方面的需求都有著明確的實踐價值。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的共享，首先意味著登記數(shù)據(jù)在不動產(chǎn)權(quán)利人、交易相對方和第三方利益相關(guān)人之間的可信共享，主要通過保障查詢需求來實現(xiàn)，其功效在于“確權(quán)”，即明確不動產(chǎn)權(quán)利歸屬、增強(qiáng)交易方之間的信任、提高交易效率。具體來說，以不動產(chǎn)為客體的合同訂立之前，相對方必然需要提前了解權(quán)利歸屬狀態(tài)，判斷不動產(chǎn)上是否存在司法凍結(jié)、生效抵押權(quán)乃至其他共有人，以避免潛在糾紛帶來的權(quán)屬不確定狀態(tài)。在熟人社會，這些信息可以通過人際關(guān)系獲得，但在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人員流通復(fù)雜的陌生人社會，人際信任必然為規(guī)則信任所替代。陌生人社會的信任機(jī)制一般通過可靠的第三方機(jī)構(gòu)實現(xiàn)。在證券公開發(fā)行中，這一角色由承銷商、保薦機(jī)構(gòu)承擔(dān);在不動產(chǎn)交易當(dāng)中，則是由登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)提供信任機(jī)制。在我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記法律制度下，相對方和第三人可以充分信任登記機(jī)構(gòu)對外公示的信息，登記簿具有最終的證明力，即所謂“公信效力”。從這個意義上說，在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)做到信息標(biāo)準(zhǔn)化、高可靠性和全面覆蓋的前提下，登記數(shù)據(jù)實際上屬于一種“公共商品”(public good)，是信用機(jī)制的組成部分。登記數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、是否易于查詢，關(guān)系到社會整體產(chǎn)權(quán)是否明晰，而新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)(new institutional economics)相關(guān)研究已經(jīng)證明，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度與財產(chǎn)權(quán)

屬的清晰程度呈正相關(guān)。“財產(chǎn)登記”(registering property)也是世界銀行評價各國營商環(huán)境的一個重要評價因子。其中，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的可靠性和可獲得性是重要的判斷指標(biāo)，不動產(chǎn)登記簿和證書保存格式是否清晰、不易涂改、數(shù)據(jù)庫管理水平高低，公眾辦理登記手續(xù)和查詢登記數(shù)據(jù)的相關(guān)信息是否公開透明，很大程度上都會影響企業(yè)從事商事活動的效率和交易成本。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的共享，還意味著有關(guān)部門之間共享數(shù)據(jù)庫內(nèi)存儲的不動產(chǎn)及其權(quán)利人的相關(guān)信息，并應(yīng)用于具體的行政行為和政府決策之中。“不動產(chǎn)登記信息共享”所涵蓋的不僅僅是與不動產(chǎn)權(quán)歸屬和變更有關(guān)的信息，而是把權(quán)利人的個人信息、工作信息和不動產(chǎn)權(quán)屬信息徹底連接起來。有關(guān)部門間共享既有數(shù)據(jù)，一方面可以減少申請登記的材料提交要求和審核時間，根據(jù)系統(tǒng)里過去存儲的信息自動辦理登記手續(xù)，提高登記機(jī)構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記的效率，降低居民和企業(yè)的辦事成本。另一方面，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)在登記機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門互通共享，也有助于提高政府行政效率。由于不動產(chǎn)采取實名制登記，需要驗證身份、繳納契稅，不動產(chǎn)登記信息共享有助于政府各部門通過實時追蹤不動產(chǎn)的交易信息，在公安、財政、稅務(wù)、金融監(jiān)管、反洗錢領(lǐng)域等各個方面提高行政效率;司法機(jī)構(gòu)也可以通過不動產(chǎn)登記信息共享平臺掌握被執(zhí)行人名下所屬的不動產(chǎn)信息，及時執(zhí)行法院判決、避免被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。而從更廣的層面說，共享不動產(chǎn)登記信息也是以大數(shù)據(jù)方式加強(qiáng)政府治理水平的科技進(jìn)路。不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況能夠反映地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和居民消費力水平，但僅憑年度、月度同比和環(huán)比數(shù)據(jù)仍不足以實現(xiàn)數(shù)據(jù)的精細(xì)化管理，如果系統(tǒng)能夠共享完整、可信的不動產(chǎn)交易歷史記錄，實現(xiàn)不動產(chǎn)價值評估精確到每一套房屋，統(tǒng)計部門就能夠?qū)⒏鞑块T掌握的實時數(shù)據(jù)融合起來，為政府決策提供更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持，增強(qiáng)“政務(wù)數(shù)字治理”的效能。

但是，我國目前的不動產(chǎn)登記體系尚未充分發(fā)揮信息共享的上述效用，主要受到以下幾方面的約束。

首先，目前我國僅初步建成了不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，用以集成整合之前分散在各部門的登記數(shù)據(jù)，但我國從2015年開始才逐步推動實施不動產(chǎn)登記制度，這意味著只有2015年之后交易的不動產(chǎn)才被納入了系統(tǒng)，只有增量數(shù)據(jù)被納入了信息統(tǒng)計范圍，而存量數(shù)據(jù)的整理和上傳尚未完成，且數(shù)據(jù)分散在此前負(fù)責(zé)登記各類不動產(chǎn)的各個部門，數(shù)據(jù)歸集難度較高。

第二，不同地區(qū)之間的不動產(chǎn)登記信息化水平有較明顯的差異，整體信息化程度仍呈現(xiàn)明顯的不均衡，北京、上海等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)不動產(chǎn)登記信息化遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的地區(qū)，各地區(qū)登記數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)和格式也不完全一致，數(shù)據(jù)庫難以充分實時交互。

第三，在尚未實施數(shù)據(jù)自動比對、系統(tǒng)智能審批登記申請的地區(qū)，不動產(chǎn)抵押登記仍依賴工作人員人工核實產(chǎn)權(quán)證明、手動輸入產(chǎn)權(quán)信息，除了耗費大量人力資源之外，也不能排除登記錯誤和故意虛假登記乃至故意篡改登記簿的可能。

事實上，自2015年實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，各地區(qū)登記機(jī)構(gòu)仍存在濫用職權(quán)偽造材料虛假登記、故意錯誤登記、泄露登記信息等違法行為。第四，登記信息存放在中心化的電子介質(zhì)乃至紙質(zhì)介質(zhì)上，削弱了多個政府部門之間共享登記數(shù)據(jù)的便利性，各種數(shù)據(jù)交互需求往往還需要依賴工作人員手動查詢處理，影響了登記機(jī)構(gòu)對大數(shù)據(jù)的監(jiān)測水平。最后，各部門間共享數(shù)據(jù)缺乏足夠的激勵機(jī)制，有關(guān)不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值不明朗。各部門間的數(shù)據(jù)共享可能“流于表面”，數(shù)據(jù)尚未充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)價值。

三、區(qū)塊鏈技術(shù)特色與不動產(chǎn)登記需求的耦合

區(qū)塊鏈技術(shù)肇始于2008年署名“中本聰”的《比特幣：一種點對點數(shù)字貨幣系統(tǒng)》，本質(zhì)上來說是一種以“分布式賬簿”(distributedledger)技術(shù)為基礎(chǔ)的信息記錄機(jī)制。區(qū)塊鏈具有所謂的“去中心化”特征，數(shù)據(jù)被存儲在分散的多臺計算機(jī)(“節(jié)點”)上，任何一個節(jié)點記錄的數(shù)據(jù)發(fā)生變化和更新，其他節(jié)點的記錄也會自動更新。為了保證節(jié)點之間數(shù)據(jù)的一致性和有效性，區(qū)塊鏈利用共識算法實現(xiàn)各個節(jié)點記錄的數(shù)據(jù)達(dá)成共識，以保證只有真實的數(shù)據(jù)記錄在區(qū)塊鏈上，所有參與者都可以信任區(qū)塊鏈上的信息。區(qū)塊鏈上的區(qū)塊之間通過密碼學(xué)證明方式互相連接，篡改其中一個區(qū)塊后，篡改者必須對后續(xù)區(qū)塊一并篡改，由于篡改的代價可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出所獲收益，這使區(qū)塊鏈具備了難以篡改的特征;且由于數(shù)據(jù)每次變更都會存儲在區(qū)塊鏈上，通過區(qū)塊鏈記載的數(shù)據(jù)有明確的可追溯性。

由于具備了去中心化、防篡改和可追溯的優(yōu)勢，區(qū)塊鏈技術(shù)被認(rèn)為是科技對基于聲譽和政府信用的傳統(tǒng)信任機(jī)制的突破。省略了貨幣發(fā)行方的比特幣，就是區(qū)塊鏈技術(shù)去中心化應(yīng)用的一個典型場景。在其他存在海量數(shù)據(jù)且數(shù)據(jù)實時發(fā)生變化、對賬難度較高，且必須保證各方對數(shù)據(jù)充分信任的行業(yè)——諸如農(nóng)產(chǎn)品的溯源管理、電力資源費用結(jié)算、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域，區(qū)塊鏈技術(shù)往往能發(fā)揮良好效果。例如，2017年8月，美國特拉華州通過了對特拉華州公司法的一項法律修正案，允許在特拉華州注冊的封閉式公司使用分布式賬簿技術(shù)登記股份交易記錄和股東身份。在傳統(tǒng)模式下，公司的股份交易記錄信息由公司人力登記和維護(hù)，成本高昂的同時，也很難避免人工登記過程中的錯誤，在股東需要投票的場合很難精準(zhǔn)統(tǒng)計投票的股東人數(shù)和持股比例。區(qū)塊鏈技術(shù)則可以通過分布式賬簿技術(shù)，實時記載任何持股變化和投票結(jié)果并達(dá)成節(jié)點間共識，極大提高了行權(quán)結(jié)果的確定性。這是區(qū)塊鏈技術(shù)在法律領(lǐng)域當(dāng)中的一個典型應(yīng)用案例。

在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，區(qū)塊鏈的技術(shù)特征是否能服務(wù)于登記機(jī)構(gòu)、政府部門和權(quán)利人的需求?理想情況下，不動產(chǎn)登記信息應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)信息登載清晰準(zhǔn)確、不易篡改，數(shù)據(jù)安全儲存、方便隨時查詢，數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)化格式存儲、方便共享交換。區(qū)塊鏈能否實現(xiàn)這些功能?根據(jù)荷蘭學(xué)者JacquesVos的研究，區(qū)塊鏈技術(shù)在應(yīng)用于不動產(chǎn)登記時的主要技術(shù)優(yōu)勢如下：

1.共享數(shù)據(jù)庫(Shareddatabase)。

區(qū)塊鏈本質(zhì)上是用戶之間的共享數(shù)據(jù)庫，全部內(nèi)容均可以復(fù)制到多個數(shù)據(jù)庫中，可以供多名用戶訪問。這與傳統(tǒng)的中心化信息存儲方式不同，在過去，登記機(jī)構(gòu)通常只會使用單一的服務(wù)器存儲登記信息，至多為了數(shù)據(jù)安全而定期更新備份系統(tǒng)，服務(wù)器一旦損壞，就可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)遺失的風(fēng)險。與之相比，區(qū)塊鏈每次寫入數(shù)據(jù)都會記錄到其他節(jié)點，寫入的信息以分布式方式存儲，即使部分物理節(jié)點損壞也不會影響數(shù)據(jù)讀取，對于必須保證每次登記的信息都安全存儲的不動產(chǎn)登記體系來說，這種分布式存儲方式在安全性上有極大提升。

2.多方參與(Multiplewriters)。

在使用中心化服務(wù)器的登記機(jī)構(gòu)，只有主服務(wù)器會被實時更新，其他備份服務(wù)器僅記錄副本。而區(qū)塊鏈技術(shù)則允許每一次交易都被記載在區(qū)塊鏈上的所有節(jié)點中，且每個節(jié)點都會實時以點對點(peertopeer)的方式，向其他節(jié)點快速廣播信息。所有信息的驗證都由多個節(jié)點達(dá)成共識，相比只有中心服務(wù)器可以寫入信息的模式，信息記載效率更高。

3.分布式信任機(jī)制(Distributed trust)。

不動產(chǎn)登記體系之所以被各方信任，是因為法律規(guī)定登記機(jī)構(gòu)的登記簿上的信息具有公信力，不會輕易被篡改，但事實上仍有故意虛假登記、錯誤登記的可能。而區(qū)塊鏈則憑分布式賬簿技術(shù)本身贏得信任。由于不動產(chǎn)的所有權(quán)屬信息會實時廣播到整個區(qū)塊鏈上的所有節(jié)點，每個節(jié)點都按照鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)存儲完整數(shù)據(jù)，因此不動產(chǎn)發(fā)生的任何權(quán)屬變更都會被記載且不可能被任何人篡改，提供更高程度的公信力。

4.去中心化(Disinter mediation)。

區(qū)塊鏈具有民主特征，任何人都可以保留數(shù)據(jù)庫副本，允許當(dāng)事人直接進(jìn)行交易，無需通過昂貴的第三方服務(wù)完成交易。實際上，登記機(jī)構(gòu)本身就是“中心化”聲譽機(jī)制的表現(xiàn)，在傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記信任機(jī)制下，當(dāng)事人各方都同意由有聲譽的第三方辦理不動產(chǎn)權(quán)屬過戶手續(xù)，以此來保證權(quán)利歸屬的確定性和權(quán)利人的合法權(quán)利。而區(qū)塊鏈技術(shù)憑技術(shù)本身就可以使不動產(chǎn)權(quán)屬信息取得公信力。

5.交易依賴性(Transaction dependency)。

區(qū)塊鏈可以創(chuàng)建特定的交易規(guī)則(即“智能合約”)，只有在滿足智能合約的條件時，合約才會自動執(zhí)行。舉例來說，當(dāng)不動產(chǎn)為多人共同共有、且交易規(guī)則要求必須取得所有共有人的同意才可以處分不動產(chǎn)時，其中任何的共有人都不可能單獨變賣不動產(chǎn)，區(qū)塊鏈技術(shù)可以通過智能合約實現(xiàn)設(shè)置的條件來確定合同的有效性，而不再需要登記機(jī)構(gòu)人工驗證，以此減少無權(quán)代理、無權(quán)處分等問題發(fā)生的可能。

6.時間戳。

區(qū)塊鏈上發(fā)生的每一筆交易的時間都會被記錄，且一旦記錄無法修改，交易記錄具有不可逆性。因此，一旦不動產(chǎn)的權(quán)屬在區(qū)塊鏈上發(fā)生變更，就絕不可能發(fā)生再次處分的可能，從而杜絕一物二賣等風(fēng)險;在需要辦理抵押權(quán)登記的情形下，抵押人和多名抵押權(quán)人之間也可以通過在區(qū)塊鏈上執(zhí)行智能合約，自動生成抵押權(quán)人的先后順序，由于登記信息上鏈時間有明確記載，未來發(fā)生抵押權(quán)實現(xiàn)的情形時，各方之間就不致因抵押權(quán)順位發(fā)生爭議。從這個意義上說，通過區(qū)塊鏈辦理不動產(chǎn)登記與有聲譽的傳統(tǒng)登記機(jī)制的目的是一樣的，都是為了確權(quán)、保證第三方的信賴?yán)妗?/p>

7.交易規(guī)則(Transaction rules)。

通過事先設(shè)定交易規(guī)則，區(qū)塊鏈技術(shù)可以自動驗證合同的有效性，而無需登記機(jī)構(gòu)人工驗證，從而節(jié)約人力資源成本。

8.合同效力(Validation)。

由于區(qū)塊鏈自動記載所有的交易且存儲的信息不可能篡改，同時可以自動驗證合同的效力，不動產(chǎn)權(quán)屬變更因此不會發(fā)生合同效力上的瑕疵。

可以看出，區(qū)塊鏈系統(tǒng)與不動產(chǎn)登記機(jī)制的需求有著很好的耦合性。作為數(shù)字化的分類賬的區(qū)塊鏈登記系統(tǒng)能夠記載特定時間段內(nèi)的不動產(chǎn)權(quán)利人、確保不會有其他人對不動產(chǎn)享有處分權(quán)，通過時間戳技術(shù)記載明確的交易時間，已登載的信息很難篡改，從而能夠避免潛在的權(quán)屬爭議，且數(shù)據(jù)查詢對比都可以自動完成，有效提高查詢和登記效率。這些技術(shù)上的特色，使區(qū)塊鏈具備了實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息共享需求的技術(shù)基礎(chǔ)。

四、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)共享：去中心化vs中心化?

在確定了區(qū)塊鏈的技術(shù)特征符合不動產(chǎn)登記的基本需求之后，下一個問題是應(yīng)當(dāng)如何選擇區(qū)塊鏈不動產(chǎn)信息共享機(jī)制的具體建構(gòu)模式。區(qū)塊鏈分為私有鏈、公共鏈和聯(lián)盟鏈三種類型。這三種區(qū)塊鏈的區(qū)別在于對用戶的開放程度和共識機(jī)制不同。選擇不同的區(qū)塊鏈類型，將直接影響區(qū)塊鏈不動產(chǎn)登記信息共享平臺的具體功能。

區(qū)塊鏈的開放程度意味著參與者是否能自由加入?yún)^(qū)塊鏈、信息是否對所有人公開透明。公共區(qū)塊鏈的去中心化程度最高，對所有人開放，任何人均可參與交易且所有交易均公開可見、不可篡改，并通過加密技術(shù)來保證私有數(shù)據(jù)的信息安全，這類區(qū)塊鏈最典型的代表就是比特幣和以太幣(Ethereum)。私有鏈與公共鏈相反，一般有一個中心化的管理者，用戶必須獲得管理員給予的相應(yīng)權(quán)限才能訪問信息或參與交易，私有區(qū)塊鏈上的信息也可以被管理員修改，有觀點因此認(rèn)為私有鏈并不是真正意義上的“去中心化”區(qū)塊鏈，只是應(yīng)用了分布式賬簿技術(shù)的中心化數(shù)據(jù)庫。聯(lián)盟鏈則介于公共鏈和私有鏈之間，只面向聯(lián)盟成員開放，每個聯(lián)盟成員都是“弱中心化”的管理者，數(shù)據(jù)在成員的節(jié)點之間自由共享。

區(qū)塊鏈的共識機(jī)制(Consensus Rule)用于解決區(qū)塊鏈上的節(jié)點之間互相信任的問題。區(qū)塊鏈越開放，有權(quán)寫入信息的節(jié)點越多，各節(jié)點之間達(dá)成共識所需要耗費的算力就越多。例如，作為公共鏈代表的比特幣的每個節(jié)點都包含完整的交易記錄，因此節(jié)點之間發(fā)生的任何一次交易都需要所有節(jié)點進(jìn)行運算才能達(dá)成共識，對算力要求和能源消耗極高。而私有鏈由于參與記賬的節(jié)點有限，節(jié)點之間達(dá)成共識的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公共鏈。聯(lián)盟鏈取決于具體的設(shè)計模式，達(dá)成共識的成本和效率介于二者之間。這也就是說，區(qū)塊鏈的“效率”追求和“安全”追求很難兩全。無論選擇哪種區(qū)塊鏈模式，對數(shù)據(jù)真實的安全保障措施越高、參與記賬的節(jié)點越多，要求的算力資源就越高、達(dá)成共識的時間越慢，距離實時共享數(shù)據(jù)也就越遠(yuǎn)。那么，不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)采取哪種區(qū)塊鏈格式，才能在用戶查詢需求和架構(gòu)成本、數(shù)據(jù)隱私之間實現(xiàn)均衡?公有鏈應(yīng)用于不動產(chǎn)登記的最大優(yōu)點在于防篡改性高。如果篡改者試圖篡改某一筆不動產(chǎn)交易的登記信息，就必須一并篡改后續(xù)區(qū)塊，篡改成本過高，意味著篡改在經(jīng)濟(jì)上不可能。但公有鏈對用戶不受限制，所有人都可以閱讀區(qū)塊鏈上登記的信息。

在我國現(xiàn)有的登記查詢制度下，只有特定人才能依申請查詢不動產(chǎn)登記信息，因此公有鏈并不能滿足法律對查詢權(quán)限限制的要求;此外，如果信息初始登記“上鏈”時發(fā)生登記錯誤，以公有鏈方式建構(gòu)的登記簿也很難實現(xiàn)更正的目的。如果不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)選擇以私有鏈方式建構(gòu)不動產(chǎn)登記平臺，則只有有限數(shù)量的登記機(jī)構(gòu)有權(quán)寫入信息、記錄交易，其他政府部門和有查詢需求的企業(yè)和個人只能有讀取信息的權(quán)限，這與傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記電子平臺并無功能上的不同。私有鏈形式有其優(yōu)點。就數(shù)據(jù)的安全性來說，由于有權(quán)記錄交易的登記機(jī)構(gòu)(即區(qū)塊鏈上的“節(jié)點”)數(shù)量較少，中心化程度很高，且不動產(chǎn)只會在同一個登記機(jī)構(gòu)辦理一次初始登記，對特定的不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬等信息不會發(fā)生節(jié)點之間的沖突，節(jié)點之間達(dá)成算法共識上的難度最低。就查詢需求的滿足來說，按照我國2018年最新頒布的《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》，企業(yè)和個人如果希望查詢不動產(chǎn)登記信息，區(qū)分查詢?nèi)耸菣?quán)利人本人還是利害關(guān)系人、準(zhǔn)利害關(guān)系人還是律師等代理人，所需要提交的申請材料和能夠查詢的不動產(chǎn)信息并不一致，私有鏈可以完全保證區(qū)分上述不同身份的查詢?nèi)?，從而保證了滿足查詢需求和登記信息隱私的平衡。

另外，登記機(jī)構(gòu)作為管理員，也可以調(diào)整區(qū)塊鏈規(guī)則、修改已經(jīng)記錄的交易內(nèi)容，可以更改不動產(chǎn)的登記權(quán)屬狀態(tài)。舉例來說，如果不動產(chǎn)買賣合同效力發(fā)生瑕疵，依照法院判決，登記機(jī)構(gòu)可以在私有鏈上辦理撤銷登記。但是，私有鏈的缺點在于它的信息存儲依然是中心化的，存在遭受黑客攻擊、數(shù)據(jù)泄露甚至遺失的風(fēng)險。另外，只有登記機(jī)構(gòu)可以寫入信息，就將不動產(chǎn)登記過程中的其他各方(例如銀行、公積金中心、征信機(jī)構(gòu))排除在外，這客觀上也削弱了私有鏈納入更全面的不動產(chǎn)相關(guān)信息的可能性。當(dāng)然，對于希望利用分布式賬簿技術(shù)、但又不希望經(jīng)營數(shù)據(jù)對外公開的企業(yè)來說，私有鏈不失為企業(yè)內(nèi)部信息管理的技術(shù)解決方案。

相較之下，聯(lián)盟鏈可以按照用戶需求，定制不同節(jié)點之間的權(quán)限。如果登記機(jī)構(gòu)選擇以聯(lián)盟鏈模式架構(gòu)不動產(chǎn)登記信息共享平臺，最直接的效果是更多相關(guān)方將獲得寫入信息的權(quán)限。例如，征信機(jī)構(gòu)可以實時寫入購房人名下有多少債務(wù)和擔(dān)保物權(quán)的信息，商業(yè)銀行也可以通過區(qū)塊鏈直接登記不動產(chǎn)抵押權(quán)，貸款發(fā)放之后，權(quán)利人獲得登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的區(qū)塊鏈不動產(chǎn)權(quán)證，除非清償完畢貸款，智能合約將不允許權(quán)利人未經(jīng)抵押權(quán)人同意私自處分不動產(chǎn)。

由于聯(lián)盟鏈并不面向所有人開放，節(jié)點數(shù)量有限，寫入信息時只需要在有限的節(jié)點上驗證一筆特定交易，因此，聯(lián)盟鏈的算法達(dá)成共識的成本相對較低。同時，聯(lián)盟鏈也可以允許部分用戶的只讀權(quán)限，并且可以根據(jù)申請查詢信息者身份不同，要求申請人提交不同的證明材料，以保證不動產(chǎn)登記信息的隱私性?？紤]到我國建設(shè)不動產(chǎn)登記信息共享機(jī)制的主要動力來源于業(yè)務(wù)部門之間的信息共享，即搭建所謂“政務(wù)聯(lián)盟鏈”，中心化的聯(lián)盟鏈可能更符合我國在不動產(chǎn)交易登記信息共享領(lǐng)域的需求。

五、區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用于不動產(chǎn)登記信息共享的優(yōu)勢

如上文所述，區(qū)塊鏈技術(shù)可以在保證公信力的基礎(chǔ)上實現(xiàn)不動產(chǎn)信息共享流通，這對于不動產(chǎn)權(quán)利人、第三方利害關(guān)系人、政府各部門來說都有著很好的實踐價值和意義。

(一)有助于提高不動產(chǎn)登記和信息查詢效率

在不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中利用區(qū)塊鏈技術(shù)，以提高居民和企業(yè)的辦事效率，是我國各地地方政府構(gòu)建“區(qū)塊鏈+不動產(chǎn)登記”平臺的主要需求?，F(xiàn)有的不動產(chǎn)登記手續(xù)一般耗時較長，尤其在買方需要辦理抵押貸款手續(xù)時，從購房到過戶的耗時尤其漫長。自然資源部發(fā)文要求各地登記機(jī)構(gòu)壓縮登記時間到五天之內(nèi)，勢必需要通過技術(shù)手段來實現(xiàn)。登記機(jī)構(gòu)利用區(qū)塊鏈技術(shù)自動獲取其他部門的相關(guān)信息，并在稅務(wù)、銀行等多個部門和市場主體間共享登記申請人的信息，利用系統(tǒng)對申請人提交的身份信息和房產(chǎn)信息等進(jìn)行自動驗證，既可以簡化貸款申請和發(fā)放的流程、降低銀行對貸款人身份和信譽能力的盡職調(diào)查時間成本，也可以降低登記機(jī)構(gòu)實質(zhì)性審核材料的難度。

(二)有助于節(jié)約交易雙方的信任成本

傳統(tǒng)的不動產(chǎn)交易信任機(jī)制下，人們依賴有公信力的登記機(jī)構(gòu)辦理過戶登記、抵押登記，在此過程中必須依靠各種中介機(jī)構(gòu)提供金融服務(wù)，并為此付出相應(yīng)的費用或傭金，這是陌生人社會交易不動產(chǎn)時必須支出的信任成本。區(qū)塊鏈技術(shù)則通過去中心化方式共享不動產(chǎn)權(quán)利人信息，降低了對中介機(jī)構(gòu)增信服務(wù)的需求。

例如，在英美等發(fā)達(dá)國家，辦理抵押貸款手續(xù)需要平均三個月左右的時間，其間必須通過多方中介機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理，例如聘請律師起草法律文書，為房屋交易購買保險，銀行也會仔細(xì)對購房人的信用資質(zhì)和房屋本身的價值做盡職調(diào)查與評估，其間涉及大量的書面文字工作，這些中介機(jī)構(gòu)付出的工作轉(zhuǎn)化為交易成本，最終是由交易雙方來承擔(dān)。而區(qū)塊鏈技術(shù)以其去中心化、不可篡改的特征，天然地節(jié)約了中介機(jī)構(gòu)成本。據(jù)高盛(Goldman Sachs)的一份報告估計，僅在美國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(title insurance)市場，應(yīng)用區(qū)塊鏈技術(shù)每年就可以為購房人總體節(jié)省20至40億美元的投保成本。

(三)有助于維護(hù)不動產(chǎn)登記信息共享的真實準(zhǔn)確

區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用于不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，還可以維護(hù)共享的信息的真實性。區(qū)塊鏈上登記的不動產(chǎn)信息帶有時間戳，可以針對任何交易生成永久的數(shù)字記錄，創(chuàng)建安全、可驗證的所有權(quán)證明，這種信息的篡改難度極高。有學(xué)者因此認(rèn)為，在不動產(chǎn)登記尚不夠完善的發(fā)展中國家，區(qū)塊鏈不動產(chǎn)登記可以起到消除登記部門腐敗問題、提高產(chǎn)權(quán)安全性的作用。

在我國，雖然不動產(chǎn)登記體系已經(jīng)較為完善、具有可靠的公信力，但區(qū)塊鏈技術(shù)同樣可以維護(hù)合法權(quán)利人權(quán)益。舉例來說，在同一不動產(chǎn)有多名抵押權(quán)人時，時間戳技術(shù)會客觀記載辦理登記的具體時間點，從而避免不同抵押權(quán)人之間就順位是否相同的爭議。再如，實踐中有部分地方政府為了融資需要，故意將用地手續(xù)不完善的土地辦理登記、虛假登記儲備土地用途、將同一宗土地重復(fù)抵押登記等方式違規(guī)融資，增加政府信用危機(jī)和財政金融風(fēng)險隱患，也可能導(dǎo)致土地權(quán)屬不清，引發(fā)權(quán)屬糾紛。采用區(qū)塊鏈技術(shù)驗證登記信息時，已登記信息無法篡改，在一定程度上可以避免違規(guī)抵押登記融資的問題。

六、實現(xiàn)信息共享的區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用：現(xiàn)狀與未來

區(qū)塊鏈技術(shù)仍是一項新技術(shù)，社會對其的認(rèn)識還在不斷發(fā)展當(dāng)中。構(gòu)建不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣需要時間和發(fā)展，不可能一蹴而就。目前，我國在不動產(chǎn)登記信息共享領(lǐng)域的區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用還停留在較為初級的階段，區(qū)塊鏈只作為信息儲存和傳遞的技術(shù)而存在。在未來，不動產(chǎn)登記領(lǐng)域引入智能合約的可能性值得衡量。為了鼓勵數(shù)據(jù)主體之間更好地挖掘數(shù)據(jù)價值，不動產(chǎn)登記信息區(qū)塊鏈還應(yīng)當(dāng)建立激勵機(jī)制。

(一)現(xiàn)狀：不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的部門間共享

登記機(jī)構(gòu)通過區(qū)塊鏈技術(shù)建設(shè)信息共享平臺，將各類登記信息在政府部門間實時共享，打破“數(shù)據(jù)孤島”，是不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)共享的第一階段。在這個階段，區(qū)塊鏈本身只是用于登記機(jī)構(gòu)記錄登記信息的后臺記錄平臺，只在部門之間查驗共享信息的層面發(fā)揮作用，尚未更深層次參與到不動產(chǎn)交易過程中。目前我國各地方政府嘗試建立的“區(qū)塊鏈+不動產(chǎn)登記”機(jī)制也停留在這一階段。綜合北京、珠海、南京、婁底等各地區(qū)的實踐，區(qū)塊鏈技術(shù)在不動產(chǎn)登記信息共享問題上主要發(fā)揮了如下效用：

應(yīng)用區(qū)塊鏈技術(shù)實現(xiàn)部門間數(shù)據(jù)可信共享。既包括與其他政府部門(例如稅務(wù)、工商、民政部門)的信息共享，也包括與商業(yè)銀行和公積金管理中心的信息共享。

簡化不動產(chǎn)權(quán)利人辦理登記手續(xù)時需依法提供的證明材料，利用其他政府部門共享的數(shù)據(jù)，系統(tǒng)自動完成數(shù)據(jù)審核，提高辦理交易登記、抵押登記、抵押注銷登記、預(yù)告登記等手續(xù)的辦事效率。登記機(jī)構(gòu)向權(quán)利人頒發(fā)基于區(qū)塊鏈的不動產(chǎn)電子憑證，與紙質(zhì)不動產(chǎn)登記證明具有同等法律效力，不動產(chǎn)權(quán)利人辦理生活中的各種業(yè)務(wù)時可以憑電子證照辦事，不必攜帶遺失風(fēng)險更高的紙質(zhì)證明。

實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息防篡改、保護(hù)登記信息安全。例如，南京市建立的以區(qū)塊鏈技術(shù)為基礎(chǔ)的多部門間信息共享機(jī)制，就利用了區(qū)塊鏈技術(shù)數(shù)據(jù)可追溯性、不可篡改性、多方參與達(dá)成共識的特征，使每一條不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的登記、抵押和交易信息都能保證真實準(zhǔn)確、無法篡改。

可以看出，在現(xiàn)在的階段，區(qū)塊鏈技術(shù)并未對中心化的登記機(jī)構(gòu)所建立的信任機(jī)制模式有所突破。合同當(dāng)事人依然采取傳統(tǒng)方式，訂立和履行房屋買賣合同和抵押合同，信任仍然來自登記簿的公示公信效力，區(qū)塊鏈技術(shù)只作為信息存儲和交換機(jī)制而存在，起到的主要是提高行政辦事效率的作用。

(二)未來：智能合約的在線訂立與自動執(zhí)行

在可預(yù)見的未來，區(qū)塊鏈技術(shù)若要更深層次的參與不動產(chǎn)交易和登記過程中，可能需要對智能合約(smart contract)有更好的理解和應(yīng)用。

簡單來說，智能合約是以數(shù)字形式制定的承諾，包括當(dāng)事方履行這些承諾的協(xié)議。從本質(zhì)上說，智能合約只是一段代碼，通常采取“如果發(fā)生A，則執(zhí)行B”的格式，這種代碼具備自我執(zhí)行屬性，在滿足程序預(yù)先設(shè)定的條件時自動履行、發(fā)生效力。由于不動產(chǎn)交易領(lǐng)域的合同通常高度格式化，有觀點認(rèn)為智能合約可以應(yīng)用于不動產(chǎn)的買賣、租賃、再融資和管理過程中，能夠保證合同執(zhí)行的效率和實時記載登記不動產(chǎn)信息變更的要求。由于“代碼即合約”，而區(qū)塊鏈上的代碼無法篡改，區(qū)塊鏈技術(shù)就構(gòu)成了合同雙方信任機(jī)制的基礎(chǔ)。

舉例來說，如果不動產(chǎn)上存在抵押權(quán)，貸款清償完畢后，區(qū)塊鏈接收到來自商業(yè)銀行的借款合同已履行完畢的指令，就可以自動執(zhí)行解除不動產(chǎn)上的抵押，使該不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可以自動恢復(fù)只有權(quán)利人一人的完整狀態(tài)，而不再需要權(quán)利人辦理任何手續(xù)。假如債務(wù)尚未清償、抵押權(quán)尚未終止，智能合約的條件尚未達(dá)成時，不動產(chǎn)權(quán)利人不可能未經(jīng)抵押權(quán)人同意，私自辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，這在技術(shù)上將無法實現(xiàn)。未來法定數(shù)字貨幣得到推行后，不動產(chǎn)交易的支付方式甚至可以通過在區(qū)塊鏈的錢包之間直接轉(zhuǎn)移法定數(shù)字貨幣的方式實現(xiàn)：當(dāng)智能合約事先設(shè)定的條件滿足(例：合同已得到履行、房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移)時，購房資金從賣方的區(qū)塊鏈錢包自動劃轉(zhuǎn)到買方，此時，資金托管賬戶也必須圍繞智能合約和多人參與機(jī)制重新設(shè)計。在結(jié)合數(shù)字身份認(rèn)證、智能審核、區(qū)塊鏈登記簿自動登記等技術(shù)時，不動產(chǎn)登記領(lǐng)域應(yīng)用智能合約，是將整個交易和登記過程“上鏈”的前提與技術(shù)保證。

在世界范圍內(nèi)，對智能合約應(yīng)用于不動產(chǎn)登記的探索已經(jīng)開始。例如，英國土地注冊處(HMLandRegistry)于2019年完成了基于區(qū)塊鏈技術(shù)的不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓首次試點。英國傳統(tǒng)的基于紙質(zhì)文書的不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程極為復(fù)雜、耗時漫長，涉及多個中介機(jī)構(gòu)才能完成。這次試點中，房屋的交易雙方通過區(qū)塊鏈技術(shù)在線完成不動產(chǎn)交易的全部手續(xù)，有助于提高交易效率、簡化交易程序、降低交易成本。利用區(qū)塊鏈交易也有助于交易各方之間信息共享，在整個交易流程中，各方都可以實時查詢到交易進(jìn)展階段，明確自己下一步的具體行動。區(qū)塊鏈技術(shù)因此被認(rèn)為可以提高不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的透明性(transparency)。

當(dāng)然，智能合約并非“理想國”，至少在現(xiàn)階段，代碼還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能起到替代傳統(tǒng)合同的效果。趙磊教授指出，智能合約在應(yīng)用于合同法領(lǐng)域時至少有如下缺點：法律術(shù)語難以徹底代碼化;即使加密后的智能合約也存在數(shù)據(jù)被破解、被竊取的風(fēng)險;現(xiàn)實遠(yuǎn)比代碼更復(fù)雜;欠缺靈活性可能帶來合同履行的額外成本。“代碼即合約“”代碼即法律”還遠(yuǎn)未實現(xiàn)。未來智能合約要想取得與傳統(tǒng)合同同等的效力，就必須按照合同法的要求重新設(shè)計，對合同進(jìn)行“智能化改造”。

(三)數(shù)據(jù)價值的利用：建立“共票機(jī)制”

黨的十九屆四中全會通過的《中共中央關(guān)于堅持和完善中國特色社會主義制度、推進(jìn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化若干重大問題的決定》提出，“健全勞動、資本、土地、知識、技術(shù)、管理、數(shù)據(jù)等生產(chǎn)要素由市場評價貢獻(xiàn)、按貢獻(xiàn)決定報酬的機(jī)制”。中共中央國務(wù)院頒布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》也進(jìn)一步提出，加快培育數(shù)字要素市場，充分挖掘數(shù)據(jù)要素價值。

數(shù)據(jù)與其他生產(chǎn)要素一樣，在現(xiàn)代社會有著巨大的使用價值，但目前在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，登記機(jī)構(gòu)尚未充分挖掘數(shù)據(jù)的價值。不動產(chǎn)登記這座“數(shù)據(jù)富礦”的數(shù)據(jù)價值尚未真正發(fā)揮出來。這與我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施為時尚短、仍有待發(fā)展有關(guān)，也與過去各地區(qū)“各自為政”、欠缺對數(shù)據(jù)共享的基礎(chǔ)有關(guān)。更重要的是，由于建設(shè)不動產(chǎn)登記信息共享平臺所需要付出的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本很高，但目前還缺乏有效的激勵機(jī)制，這就會導(dǎo)致“數(shù)據(jù)滯留”現(xiàn)象。即，各部門之間的數(shù)據(jù)共享停留在初級階段，并未真正對其他部門開放本部門數(shù)據(jù)庫;大量存量數(shù)據(jù)仍停留在原來的登記機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)庫中沒有共享;登記機(jī)構(gòu)擔(dān)心數(shù)據(jù)安全，不愿與銀行等市場主體開放數(shù)據(jù)接口，更遑論主動建設(shè)納入房產(chǎn)交易、房屋租賃、房產(chǎn)評估、房產(chǎn)抵押與金融各個子行業(yè)的區(qū)塊鏈，而這些市場主體本來可以利用區(qū)塊鏈技術(shù)更好地為市場提供房產(chǎn)中介服務(wù)。

為了讓各部門存儲的不動產(chǎn)交易數(shù)據(jù)真正實現(xiàn)“共享共治”，必須采取相應(yīng)的激勵機(jī)制，鼓勵各個節(jié)點主動深度分享數(shù)據(jù)。楊東教授指出，“共票”機(jī)制作為區(qū)塊鏈上的共享權(quán)益，既能為數(shù)據(jù)賦能，也可以提升區(qū)塊鏈治理的效率。在共票機(jī)制下，數(shù)據(jù)本身被賦予了價值，隨著不同節(jié)點之間對數(shù)據(jù)的不斷共享，原始數(shù)據(jù)的價值隨之提升，并由最初的數(shù)據(jù)提供者獲得，以此作為對共享數(shù)據(jù)的激勵。鑒于不動產(chǎn)登記涉及的政府部門和市場主體眾多，未來可以在不動產(chǎn)登記信息共享平臺引入“共票”機(jī)制，鼓勵各政府部門在聯(lián)盟鏈上共享信息，要求使用數(shù)據(jù)的市場主體支付一定的對價，并根據(jù)分享的數(shù)據(jù)質(zhì)量和數(shù)量，用類似于“積分制”的方式獎勵主動分享數(shù)據(jù)者。這將是不動產(chǎn)登記信息共享與區(qū)塊鏈技術(shù)結(jié)合、真正發(fā)揮大數(shù)據(jù)治理作用的應(yīng)有保證。

在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，區(qū)塊鏈技術(shù)由于其特有的技術(shù)特色，在信息共享上能夠發(fā)揮巨大優(yōu)勢，可能是滿足“未來法治”提升政府?dāng)?shù)字化治理水平的技術(shù)保證。區(qū)塊鏈具有透明性和效率性、可追溯性，可以保障數(shù)據(jù)共享的安全和效率，而時間戳和唯一標(biāo)識符則能夠存儲權(quán)利人的身份信息和交易歷史，為不動產(chǎn)交易提供了最基礎(chǔ)的信任機(jī)制。具有自我執(zhí)行力的智能合約可以檢查交易的有效性，極大提升不動產(chǎn)交易和登記的效率。無論是將不動產(chǎn)登記信息“上鏈”，用區(qū)塊鏈實現(xiàn)信息共享，還是直接頒發(fā)基于區(qū)塊鏈技術(shù)的數(shù)字化產(chǎn)權(quán)證明，乃至通過“智能合約”直接在區(qū)塊鏈上執(zhí)行不動產(chǎn)相關(guān)交易，都是值得探討的發(fā)展方向。