長安居，大不易”。北漂、滬漂、深漂們繼一套房的夢想破滅后，一張床的底線也受到了挑戰(zhàn)。

近兩個(gè)月，以北京為代表的一線城市房租大漲的報(bào)道，持續(xù)敲擊著租客們脆弱的神經(jīng)。和住房買賣相比，租房屬于功能消費(fèi)，更帶有福利屬性。在房價(jià)居高不下的一線城市，租得起，是城市居民***的居住保障。

為客觀反應(yīng)全國及北京的房租走勢，對(duì)近期房租上漲的歸因做出合理推斷，艾普大數(shù)據(jù)對(duì)租賃市場的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了系統(tǒng)整理，希望人們能從中窺見房租上漲的真相。

一線城市房租全面上漲

北京租金連漲超19個(gè)月

據(jù)媒體報(bào)道，過去一年，在全國一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過20%。來自中國房地產(chǎn)測評(píng)中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年7月全國四個(gè)一線城市租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比全線上漲，深圳、北京的租賃價(jià)格指數(shù)同比上漲態(tài)勢已持續(xù)了超過19個(gè)月。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月北京、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳、天津(樓盤)、武漢(樓盤)、重慶(樓盤)、南京(樓盤)、杭州(樓盤)和成都十大城市租金環(huán)比均有所上漲，其中以北京、上海、深圳的租金漲幅最猛。

盡管在媒體報(bào)道中，各大機(jī)構(gòu)租金數(shù)據(jù)打架的情況時(shí)有發(fā)生，但這種打架主要集中在房租同比、環(huán)比漲幅的統(tǒng)計(jì)口徑和城市排名，2018年一線城市租金上漲，各方是可以達(dá)成共識(shí)的。

7月全國主要城市租金情況

從同比來看，在2015年之前，北京租賃市場的價(jià)格較為平穩(wěn)。從2016年開始，伴隨著房價(jià)的暴漲，租金也開始進(jìn)入快速上升通道，保持著年均13%的增速。

2013-2018年北京租金指數(shù)走勢
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

從環(huán)比來看，有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月北京、上海、深圳三個(gè)城市漲幅分別為2.4%、2.1%和3.1%，看起來似乎并不高，但實(shí)際感受可能有所不同。

2018年7月北京各城區(qū)租賃量價(jià)表現(xiàn)一覽
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

溢價(jià)分布呈“微笑曲線”

房租上漲成因復(fù)雜

北京租金上漲，其實(shí)在2017年已初見端倪。云房數(shù)據(jù)研究中心選取2017下半年北京190個(gè)片區(qū)所有普宅整租案列進(jìn)行計(jì)算，發(fā)現(xiàn)租金溢價(jià)率分布呈現(xiàn)出兩端低、中間高的“微笑曲線”。片區(qū)溢價(jià)率高，意味著片區(qū)內(nèi)部的租金跨度大，小區(qū)及房源品質(zhì)帶來的租金溢價(jià)高，租賃市場的溢價(jià)操作空間也更充分。

北京片區(qū)租金溢價(jià)率分布圖
(片區(qū)溢價(jià)率=片區(qū)普宅整租租金前10%的均價(jià)/片區(qū)普宅整租租金中位數(shù)-1)
數(shù)據(jù)來源：云房數(shù)據(jù)研究中心

從位置分布來看，高溢價(jià)的片區(qū)主要集中在國貿(mào)、金融街(000402,股吧)、西二旗、望京等高收入人群工作片區(qū)，他們是高溢價(jià)品質(zhì)房的主力承租者。

北京租賃市場價(jià)格上漲，成因較為復(fù)雜。總體而言，供不應(yīng)求是主要原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京租賃人口約800萬人，目前在租房源約350萬間，租賃缺口在400萬間以上。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年11月之前，北京新增掛牌房源量長期維持在月均3萬套以上的水平，西紅門大火之后，在群租房、N+1整改的影響下，新增房源量不斷縮減，***時(shí)月新增房源甚至不足兩萬套。供應(yīng)收緊直接導(dǎo)致客房比居高不下，一套房經(jīng)常是2-3個(gè)人搶。

北京鏈家租賃新增掛牌房源量及新增客房比

房源供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，也在發(fā)生變化。2017年年末開始，外圍城區(qū)不符合居住要求的違規(guī)建筑、群租房等被清理，需求向內(nèi)城轉(zhuǎn)移。此后半年多時(shí)間，中心城六區(qū)租賃成交占比長期維持高位，而中心城區(qū)租賃物業(yè)單價(jià)較高，自然會(huì)帶動(dòng)全市平均租金的上漲。

北京城六區(qū)租賃成交占比
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

我愛我家數(shù)據(jù)顯示，2018上半年，90后客群占比已突破30%。隨著更多的90后步入社會(huì)，這一占比有望進(jìn)一步擴(kuò)大。畢業(yè)季、求職季、開學(xué)季疊加，北京住房租賃市場季節(jié)性需求猛增，租金也隨之水漲船高。

北京租客年齡結(jié)構(gòu)半年走勢圖

“房子永遠(yuǎn)是昨天租的便宜”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018上半年北京租客的租期分布，有79%集中在1年，租期在一年以上的不足10%。租房合同到期，續(xù)簽和換房時(shí)房租上漲在所難免。

2018上半年北京租客租期分布
數(shù)據(jù)來源：我愛我家地產(chǎn)研究院

長租公寓，是漲價(jià)幫兇還是替罪羔羊?

這一輪租金上漲的論戰(zhàn)，把長租公寓推到了風(fēng)口浪尖，也讓在租賃市場背后的資本從“幕后”走向“臺(tái)前”。一種觀點(diǎn)認(rèn)為長租公寓高價(jià)搶房，哄抬租金罪無可赦;另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，長租公寓市場份額有限，還不足以左右市場定價(jià)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前房屋租賃市場基本格局是“4411”，即40%通過中介交易、40%通過二房東交易、10%業(yè)主直租，10%是品牌公寓。具體到北京，長租公寓的市占率有多少?不久前自如CEO熊林對(duì)外發(fā)聲，表明自如在北京單個(gè)城市的市占率不超8%。而中原地產(chǎn)***分析師張大偉則認(rèn)為，在北京市場局部區(qū)域，分散式長租公寓市占率可以高達(dá)40%。

2017年北京長租公寓在租房源規(guī)模示意
圖片來源：豆瓣

從運(yùn)營模式來看，長租公寓可分為“集中式”和“分布式”兩種。集中式公寓，是指租賃平臺(tái)拿下整棟或整棟中的幾層，統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種模式。分散式公寓就是在小區(qū)里分散拿下個(gè)人房東的房源，對(duì)房間進(jìn)行裝修裝配后，以公寓品牌對(duì)外出租。

從位置分布來看，集中式公寓大多集中在五環(huán)以內(nèi)，并呈現(xiàn)出東多西少的分布趨勢，分散式公寓房源獲取更傾向沿地鐵拿房，多數(shù)品牌比較注重區(qū)域性。

北京長租公寓分布圖
圖片來源：北京云房數(shù)據(jù)研究中心

從價(jià)格分布來看，長租公寓的租金普遍高于普通住宅。租金低于100元/㎡/月的僅占13%，主流價(jià)格區(qū)間是100-200元/㎡/月，還有約1/4的房源租金在200元/㎡/月以上。

北京長租公寓價(jià)格段占比
數(shù)據(jù)來源：云房數(shù)據(jù)研究中心

從溢價(jià)情況來看，集中式公寓要普遍高于分散式長租公寓。集中式公寓中溢價(jià)率***的是龍湖旗下的冠寓，溢價(jià)可達(dá)220%，而分散式公寓中溢價(jià)***的大象公寓，溢價(jià)僅59.63%。

北京分散式公寓溢價(jià)情況

北京集中式公寓溢價(jià)情況
數(shù)據(jù)來源：云房數(shù)據(jù)研究中心

公開數(shù)據(jù)顯示，鏈家自如擁有房屋40萬間，8棟自如寓，超過100萬租客;蛋殼公寓布局北上廣深等8地，管理超過17萬間公寓;我愛我家旗下相寓擁有27萬套在管房源。目前長租公寓的體量還不足以左右租房市場的價(jià)格，但在長租公寓規(guī)模不斷擴(kuò)大，租賃市場格局由“4411”向“541”格局演進(jìn)的過程中，如何避免租金只進(jìn)不退、只漲不跌的“棘輪效應(yīng)”，值得探究。