仲量聯(lián)行的一份新報(bào)告顯示，人工智能需求和云服務(wù)的持續(xù)采用推動(dòng)了數(shù)據(jù)中心行業(yè)的創(chuàng)紀(jì)錄增長，導(dǎo)致美國一級(jí)市場的供需失衡，在托管空間有限的地區(qū)，價(jià)格上漲了20%至30%，許多二級(jí)市場也是如此。

仲量聯(lián)行的《2023年上半年北美數(shù)據(jù)中心報(bào)告》指出，第三季度和第四季度交付的大部分?jǐn)?shù)據(jù)中心已經(jīng)被預(yù)租或處于排他性狀態(tài)。由于主要市場力量的限制，將于2024年上線的供應(yīng)也將提前發(fā)布，這將導(dǎo)致在上線日期之前沒有獲得空間的用戶的選擇有限。

董事總經(jīng)理Andy Cvengros在一份事先準(zhǔn)備好的聲明中表示，隨著需求的增加，新數(shù)據(jù)中心的開發(fā)時(shí)間表已延長至三到五年或更長時(shí)間。供應(yīng)鏈問題以及缺乏具備現(xiàn)場和可擴(kuò)展電源以滿足未來需求的可用土地，增加了數(shù)據(jù)中心開發(fā)時(shí)間的延長。Cvengros表示，需求的爆炸性增長導(dǎo)致一級(jí)市場完全售罄，二級(jí)市場擴(kuò)張，以及新的三級(jí)市場的發(fā)展。

美國數(shù)據(jù)中心吸收。圖表由仲量聯(lián)行提供

報(bào)告指出，2023年上半年，菲尼克斯和西北地區(qū)的吸納量分別為194.5兆瓦和185.9兆瓦，超過了初級(jí)市場中最大的數(shù)據(jù)中心市場北弗吉尼亞州，而北弗吉尼亞州的吸納量為184兆瓦。 二級(jí)市場，包括鹽湖城; 內(nèi)華達(dá)州里諾; 德克薩斯州奧斯汀將吸收主要市場有限的過剩資金。

高利率環(huán)境已經(jīng)影響了其他一些商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)，但對(duì)數(shù)據(jù)中心市場來說似乎不是問題。仲量聯(lián)行報(bào)告稱，今年上半年貸款機(jī)構(gòu)和投資者的需求強(qiáng)勁，該行業(yè)創(chuàng)紀(jì)錄的并購活動(dòng)仍在繼續(xù)，吸引了包括壽險(xiǎn)公司、銀行、債務(wù)基金和CMBS/SASB在內(nèi)的各種貸款機(jī)構(gòu)。

人工智能、邊緣計(jì)算刺激了需求

主要的云服務(wù)提供商正在迅速擴(kuò)張，以支持不斷增長的需求。仲量聯(lián)行指出，從2018年到2022年，微軟智能云、AWS、谷歌云和甲骨文的復(fù)合年增長率總計(jì)為22.8%。超大規(guī)模企業(yè)、金融公司、醫(yī)療保健公司和其他大型企業(yè)都在爭奪數(shù)據(jù)中心空間，導(dǎo)致2023年上半年的數(shù)據(jù)中心吸收量創(chuàng)歷史新高。這種加速增長的需求很大程度上來自于越來越多的公司和行業(yè)將人工智能作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的重要工具。

云服務(wù)收入。 圖表由仲量聯(lián)行研究部提供

該報(bào)告指出，到2023年第一季度，風(fēng)險(xiǎn)資本、私募股權(quán)和并購活動(dòng)在人工智能和機(jī)器學(xué)習(xí)方面的投資達(dá)到320億美元。仲量聯(lián)行高級(jí)研究經(jīng)理Kari Beets在事先準(zhǔn)備好的講話中表示，人工智能的實(shí)施需要大量的計(jì)算機(jī)能力和資源，這導(dǎo)致數(shù)據(jù)中心租賃增加。投資銀行TD Cowen報(bào)告稱，第二季度美國簽訂了2.1吉瓦的數(shù)據(jù)中心租賃合同，其中大部分用于滿足人工智能的發(fā)展。Beets補(bǔ)充說，人工智能還需要更高的功率密度，因此大多數(shù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)中心都需要額外的基礎(chǔ)設(shè)施。然而，仲量聯(lián)行指出，由于超大規(guī)模和托管提供商的可持續(xù)性目標(biāo)，將需要更多的創(chuàng)新來提高人工智能用戶的冷卻和能源效率。

截至 2023 年第一季度，按交易類型劃分的人工智能和機(jī)器學(xué)習(xí)投資。圖表由 Pitchbook 提供，由仲量聯(lián)行提供

對(duì)邊緣計(jì)算的需求也在加速數(shù)據(jù)中心的需求，因?yàn)樵乒纠眠吘墎碓鰪?qiáng)人工智能應(yīng)用程序的規(guī)模和交付，包括ChatGPT和谷歌的Bard。超大規(guī)模企業(yè)和云計(jì)算公司正在核心市場以外的人口中心附近建設(shè)規(guī)模從2兆瓦到10兆瓦不等的小型數(shù)據(jù)中心。

市場特寫

北弗吉尼亞仍然有很高的需求，但用戶發(fā)現(xiàn)缺乏超過1MW的可用選擇，而且土地銷售正在向南遷移，因?yàn)閯陬D縣和威廉王子縣的規(guī)模不大。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，由于空置率不到2%，租金同比上漲了15%至20%。2023年上半年，交付了163MW的多租戶數(shù)據(jù)中心空間和203MW的單租戶庫存。在4770萬平方英尺的總庫存中，只有16.7萬平方英尺可供使用。大約670萬平方英尺正在建設(shè)中，另有4500萬平方英尺正在規(guī)劃中。

超大規(guī)模和零售租戶對(duì)鳳凰城市場的需求仍然強(qiáng)勁，但可用的交鑰匙供應(yīng)非常有限。一旦地點(diǎn)公布，超大規(guī)模的租戶就會(huì)搶購空間，提前租賃是常態(tài)。大約150萬平方英尺的空間正在建設(shè)中，另有670萬平方英尺的空間正在規(guī)劃中。

太平洋西北部正在加快2023年上半年創(chuàng)紀(jì)錄的吸收速度。在建項(xiàng)目增長了68%，幾乎所有的開發(fā)項(xiàng)目都已完全預(yù)租。受歡迎的俄勒岡州希爾斯伯勒次級(jí)市場的可用土地?cái)?shù)量正變得有限，仲量聯(lián)行建議用戶將華盛頓州作為替代方案，因?yàn)槎愂諆?yōu)惠和可用性。華盛頓州昆西市在2023年上半年已經(jīng)出現(xiàn)了強(qiáng)勁的吸納。總的來說，西北市場有大約200萬平方英尺的在建空間，計(jì)劃有120萬平方英尺。

內(nèi)華達(dá)州是熱門的二級(jí)市場之一，隨著拉斯維加斯和里諾的新校區(qū)，該州的供應(yīng)量正在顯著增長。Novva數(shù)據(jù)中心正在每個(gè)城市建設(shè)總計(jì)160兆瓦的園區(qū)。EdgeCore正計(jì)劃在其里諾校區(qū)建造多座建筑，這將增加約200兆瓦的電力。內(nèi)華達(dá)州的總庫存面積約為130萬平方英尺(約合460,000平方英尺)，在建面積為46萬平方英尺，規(guī)劃面積為100萬平方英尺。仲量聯(lián)行表示，想要進(jìn)入內(nèi)華達(dá)州的用戶，如果在兩到三年內(nèi)需要容量，現(xiàn)在就需要進(jìn)行談判。

在另一個(gè)不斷增長的二級(jí)市場鹽湖城，供應(yīng)商和超大規(guī)模企業(yè)正積極尋求擴(kuò)張。Novva在這里也很活躍，為了給園區(qū)帶來更多的電力，他們提前租賃了空間。仲量聯(lián)行指出，目前市場上的預(yù)租現(xiàn)象更為普遍，該市場的總庫存面積約為110萬平方英尺，在建面積為65,750平方英尺，規(guī)劃面積為190萬平方英尺。

雖然仍然被認(rèn)為是二級(jí)市場，但奧斯汀/圣安東尼奧地區(qū)正在增長，供應(yīng)商正在尋求在這兩個(gè)地區(qū)發(fā)布即將到來的產(chǎn)能。仲量聯(lián)行票據(jù)供應(yīng)商正在尋找奧斯汀以北解除管制的電力，那里的市政批準(zhǔn)允許更多的開發(fā)。在400萬平方英尺的總庫存中，只有4996平方英尺的可用空間，因此房價(jià)正在上漲。該市場的在建面積約為250萬平方英尺，規(guī)劃面積為520萬平方英尺。