1.最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布。

日前，2022年一季度GDP同比增長(zhǎng)4.8%。其中，消費(fèi)增長(zhǎng)3.3%，工業(yè)增長(zhǎng)5.5%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)9.3%。

可見(jiàn)，投資，尤其是基建投資，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

然而，房地產(chǎn)投資仍未出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)，而全國(guó)商品房均價(jià)跌破了萬(wàn)元大關(guān)。

• 數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)0.7%，而去年同期增速則高達(dá)25.6%。

同時(shí)，2022年一季度，商品房銷(xiāo)售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；商品房銷(xiāo)售額29655億元，下降22.7%。

商品房銷(xiāo)售額下滑幅度遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售面積，這意味著全國(guó)商品房均價(jià)開(kāi)始回落。

根據(jù)數(shù)據(jù)測(cè)算，2022年一季度，全國(guó)平均房?jī)r(jià)為9552元。與2021年全年的10141元相比，下滑5.8%。

從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年3月商品房均價(jià)為9253元，回到2020年的水平。

值得一提的是，這些數(shù)據(jù)均基于官方數(shù)據(jù)而來(lái)，如果按照克爾瑞等第三方的百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，形勢(shì)可能更不樂(lè)觀。

2.哪些城市房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺？哪些城市房?jī)r(jià)回到了一年前？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始企穩(wěn)，個(gè)別一二線城市出現(xiàn)了邊際回升的現(xiàn)象。

與去年相比，北京、?？?、上海房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，而重慶、杭州、成都、長(zhǎng)沙、廣州、西安、三亞等地仍然維持正增長(zhǎng)。

值得一提的是，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)漲幅位列前十。就在前不久，長(zhǎng)沙還明確表示，不會(huì)松綁限購(gòu)，成為這一輪樓市松綁潮中最硬氣的城市。

在納入官方統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，47個(gè)城市房?jī)r(jià)回到一年前，28個(gè)城市房?jī)r(jià)回到兩年前。

這其中，深圳最為顯眼。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)城市，深圳市場(chǎng)仍在谷底盤(pán)整，二手房?jī)r(jià)同比增速為-3.3%。

除了深圳之外，還不乏以鄭州、合肥、福州、石家莊、太原、哈爾濱、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、南昌為代表的一二線城市。

其中，14個(gè)省會(huì)城市，房?jī)r(jià)回到1年前，10個(gè)省會(huì)回到2年前。

這些城市，也是這一輪樓市松綁潮的急先鋒。

當(dāng)然，跌幅最深的仍是牡丹江，兩年跌幅達(dá)14.3%，房?jī)r(jià)基本回到了8年前的水平。

這也是大部分東北普通地級(jí)市的縮影，經(jīng)濟(jì)放緩、人口外流，加上疫情反彈帶來(lái)的制約，樓市下行壓力前所未有之大。

3.深圳與長(zhǎng)沙，中國(guó)樓市的兩個(gè)典型。

一個(gè)是全國(guó)房?jī)r(jià)最高城市，一個(gè)是房?jī)r(jià)最低的萬(wàn)億GDP城市，深圳房?jī)r(jià)大約是長(zhǎng)沙的6倍左右。

有意思的是，面對(duì)同樣持續(xù)加碼的樓市調(diào)控，過(guò)去1年，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲2.9%，深圳房?jī)r(jià)卻下跌3.3%。

從最近幾年的樓市走勢(shì)來(lái)看，長(zhǎng)沙樓市穩(wěn)中有進(jìn)，深圳樓市大起大落。

深圳前一年還拿下歷史新高，后一年成交量就創(chuàng)下10年新低，為何會(huì)這樣？

顯然，答案不在于基本面。

畢竟，深圳與長(zhǎng)沙，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都不錯(cuò)，且都屬于人口凈流入地區(qū)，不存在因經(jīng)濟(jì)放緩或下滑而導(dǎo)致樓市下行的因素。

4.兩地房?jī)r(jià)走勢(shì)天差地別，一個(gè)原因在于土地，另一個(gè)原因在于投機(jī)投資需求。

其一，長(zhǎng)沙天量供應(yīng)土地，而深圳住宅用地則長(zhǎng)期供應(yīng)不足。

這背后，城市體量或許是制約因素之一。深圳，只有不到2000平方公里的面積，卻承載了近1700多萬(wàn)常住人口，地少人多，成了助推房?jī)r(jià)上漲的催化劑。

然而，從建成區(qū)面積來(lái)看，深圳位居全國(guó)前列，與廣州不相上下，且遠(yuǎn)高于長(zhǎng)沙。

可見(jiàn)，地少人多并非絕對(duì)，問(wèn)題是，土地有沒(méi)有供應(yīng)充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有沒(méi)有人為因素存在？

即便是以城市面積過(guò)小著稱的深圳，土地也不是想象中的那么緊缺。

長(zhǎng)期以來(lái)，深圳居住用地占比20%左右，低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限，而國(guó)際上一般是40%以上。

不過(guò)，目前深圳已經(jīng)開(kāi)始加大土地供應(yīng)，同時(shí)要求住宅用地占比不低于30%，這是一個(gè)好的開(kāi)始。

其二，深圳炒房情緒相對(duì)旺盛，吸引了來(lái)自全國(guó)的資金，而長(zhǎng)沙則通過(guò)高門(mén)檻，將炒房客拒之門(mén)外。

深圳是一個(gè)高度市場(chǎng)化的城市，也是一個(gè)樓市高度投機(jī)化的區(qū)域。前兩年保守詬病的抱團(tuán)漲價(jià)、經(jīng)營(yíng)貸炒房、資產(chǎn)證券化炒房等在發(fā)源于深圳。

同時(shí)，深圳擁有大量外省投資群體，這些非剛需群體的存在，加劇了樓市劇烈的波動(dòng)。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年，全國(guó)共有7個(gè)城市外地購(gòu)房客超過(guò)50%，其中深圳超過(guò)80%，而長(zhǎng)沙僅為15%。

這固然反映了不同能級(jí)城市的吸引力——深圳虹吸全國(guó)，而長(zhǎng)沙的影響主要局限于省內(nèi)。

不過(guò)，兩地樓市調(diào)控的差異，在其中也發(fā)揮了推波助瀾的作用。

長(zhǎng)沙，之所以獲得了“讓炒房客有去無(wú)回”的美譽(yù)，原因在于3個(gè)“4”政策：

• 在長(zhǎng)沙，新房限售4年，而想要投資第二套房子，必須在首套房4年之后，且契稅稅率高達(dá)4%。

這些政策，配合充沛的土地供應(yīng)，自然讓炒房客遁于無(wú)形。

長(zhǎng)沙模式說(shuō)明，想要按住房?jī)r(jià)并不難，難的是政策是否具有可持續(xù)性。

這一模式同樣說(shuō)明，反炒房未必會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，反而能避免大漲帶跌帶來(lái)的震蕩，讓樓市與經(jīng)濟(jì)、收入增長(zhǎng)同步，這才是良性而長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展之道。